間取り講座
「自分の土地なんだから好きなように建てたい」と思っている人もいるでしょうが、実際はさまざまな制約や規制を受けてしまいます。
「３階建てにしていっぱい収納作りたい」と思っていても実際は３階建てが建てられない土地だったり、希望する床面積を作ることができなかったりということがあります。
自分でプランを作る上で押さえておきたいのが「建物の大きさ」。初めの講座としては建ぺい率、容積率に焦点をあててお話いたします。
自分でプランを作る上で押さえておきたいのが「建物の大きさ」。初めの講座としては建ぺい率、容積率に焦点をあててお話いたします。
左記を例として、どのくらいの建物が建てられるかを考えていきましょう。
＝調べなければならないこと＝
- １．用途地域
- ２．建ぺい率
- ３．容積率
- ４．道路の幅
- ５．防火地域、準防火地域かどうか
※用途地域、建ぺい率、容積率については市区町村の
建築担当課で調べることができます。
- 用途地域：第一種住居地域
- 建ぺい率：60％
- 容積率：200％
- 備考：防火、準防火地域外
まずは建てられる限度の床面積を考えます。それが「容積率」というものです。
容積率は「敷地によって定められた容積率」と「全面道路から算定される容積率」との比較により、厳しい方の値を限度として考えます。
この場合、敷地に定められる容積率（指定容積率）は200％となりますが、全面道路から算定される容積率を考えると、用途地域は住居系、かつ全面道路の幅が4ｍなので、
（4/10）×4ｍ（道路の幅）＝16/10＝160％となります。
双方を比較した結果、「容積率160％」まで建てられることになり、結果としては、
150.71m2（敷地面積）×160％＝241.13m2
まで建築することが可能になります。
容積率は「敷地によって定められた容積率」と「全面道路から算定される容積率」との比較により、厳しい方の値を限度として考えます。
この場合、敷地に定められる容積率（指定容積率）は200％となりますが、全面道路から算定される容積率を考えると、用途地域は住居系、かつ全面道路の幅が4ｍなので、
（4/10）×4ｍ（道路の幅）＝16/10＝160％となります。
双方を比較した結果、「容積率160％」まで建てられることになり、結果としては、
150.71m2（敷地面積）×160％＝241.13m2
まで建築することが可能になります。
※住居系の用途地域は4/10、その他は6/10を道路幅員に乗じます。
※他にも規定はありますが、ここでは割愛いたします。
※他にも規定はありますが、ここでは割愛いたします。
容積率だけを考えると、敷地面積の「1.6倍」の床面積の建物を建てることができます。
次に「建ぺい率」を考えます。
建ぺい率は敷地に対しての建物の割合、つまりどのくらいの空き地を作らなければならないかを法律で定めています。
これは火災が発生した場合、その延焼を防ぐ目的があって定められていて、住宅密集地では必然的にこの割合が低く設定され、火災を未然に防ぐ役割を担っています。
この事例では「建ぺい率６０％」と設定されていますので、「敷地に対して60％まで使っていい」ということになります。
150.71m2（敷地面積）×60％＝90.426m2
つまりの「90.426m2の地面を使うことが可能」ということになります。
これは火災が発生した場合、その延焼を防ぐ目的があって定められていて、住宅密集地では必然的にこの割合が低く設定され、火災を未然に防ぐ役割を担っています。
この事例では「建ぺい率６０％」と設定されていますので、「敷地に対して60％まで使っていい」ということになります。
150.71m2（敷地面積）×60％＝90.426m2
つまりの「90.426m2の地面を使うことが可能」ということになります。
＝建ぺい率の緩和措置＝
以下にあてはまる場合は決められた値に1/10を加えたものが建ぺい率となります。
・近隣商業地域、及び商業地域以外の用途地域で防火地域に属する敷地、かつ建物は耐火建築物である場合。
・特定行政庁が指定した角地の場合。
また両方を満たした場合は2/10を加えたものが建ぺい率となります。
以下にあてはまる場合は決められた値に1/10を加えたものが建ぺい率となります。
・近隣商業地域、及び商業地域以外の用途地域で防火地域に属する敷地、かつ建物は耐火建築物である場合。
・特定行政庁が指定した角地の場合。
また両方を満たした場合は2/10を加えたものが建ぺい率となります。
この事例では、容積率から建築できる床面積は241.13m2（※敷地の1.6倍）。ただ建ぺい率からみると90.426m2の範囲でしか建てることができないので、容積率、建ぺい率だけを考えた場合、およそ90m2の３層（３階）建ての家を建てることができる、ということになるのです（法律だけでなんとなく形ができてしまうものなのです）。
しかしながら、法律には今回のような面積を制限するものもあれば高さを制限するもの、日影を規制するもの、地域によって個別にしてされているものなど、様々な法律をクリアする必要があります。
そのため実際には「90m2の３階建て住宅」が建たないケースもあり得るのです。 「自分の土地なのになんで？」と思う人はたくさんいると思いますが、それぞれの規制には意味があるので、キチンと守って建てることが必要なのです。
しかしながら、法律には今回のような面積を制限するものもあれば高さを制限するもの、日影を規制するもの、地域によって個別にしてされているものなど、様々な法律をクリアする必要があります。
そのため実際には「90m2の３階建て住宅」が建たないケースもあり得るのです。 「自分の土地なのになんで？」と思う人はたくさんいると思いますが、それぞれの規制には意味があるので、キチンと守って建てることが必要なのです。